被列入黑名单的发展商相关的法律课题
当我们在购买房地产时，发展商扮演着非常重要的角色。因此，在购买房地产时，选择正确的发展商是一件非常重要的事情。选择正确的发展商可以避免被诈骗，以及确保自己的房地产受到保障。
被列入黑名单的发展商主要分为四种，其中包括无牌经营的发展商 (“property developers without licenses”) ，有过废弃工程 (abandoned project) 的发展商，没有履行仲裁庭所判的赔偿责任的发展商 (“property developers who did not honour Tribunal for Homebuyers Claim’s Award”)，和没有交罚款的发展商 (“property developers who failed to settle compound payment”)。
无牌经营的发展商
在马来西亚，发展商若要打广告，或者卖房地产，必须要有广告与销售准证 (Advertising Permit and Developer License, 简称 APDL)。因此，在购买房地产之前，记得确保发展商持有此准证。
通过广告与销售准证，政府有关部门可以监督发展商，确保他们的买卖还有他们的建设规划是合法的，同时也确保房产的价格，确保人民可以购买价格合理的房产。此外，通过这个准证，消费者，或者有利益相关者可以避免被无良发展商欺骗，或者收到假消息。
根据1989 年房屋发展（控制及执照）条例，第5(1) 条文，在未得到广告和销售准证前，任何有执照的发展商不可以进行任何买卖，或者刊登广告。根据PP v Annamaly a/p Narayanan [1989] 1 MLJ 45, 若发展商在未得到准证前进行任何有关房地产的交易是属于违反第5(1) 条文，同时也将会面对刑事控状。犯罪者也将被罚款 RM100,000, 或监禁不超过五年，或两者兼施。
有过废弃工程(abandoned project) 的发展商
我们可以通过几个例子探讨什么情况属于废弃工程。第一，发展商没有在协定的期限内完成工程，同时此项目的工地连续六个月没有任何明显进展的工程。第二，该发展商已经在高庭法院申请停止该项目。第三，发展商公司在管理人和经理人的管理下。第四，发展商已向房地产审计官书面承认他们无法完成工程。最后一个情况是，此项目已根据1966年房屋发展（控制与执照）法令第11(1)(c)条文，被房屋及地方政府部部长承认为废弃工程。
是什么原因导致废弃工程呢？其中一个原因是因为发展商没有足够的资金修建楼盘。除了面对资金问题，发展商公司管理不妥也有可能导致工程被停止。当然也有不老实的发展商借此机会骗取买家的钱，也就是从一开始，此发展商也没有想要完成工程的想法，而只是仗着房地产买卖的名义去欺骗买家。除了发展商，也有可能是因为贷款人员的不老实，从而导致工程被废弃与搁置。
但是，这并不代表此工程将会永远被废弃。违约的发展商本身就可以修复工程。当然，新的发展商可以接过此项目，然后修复工程，而他们将会被称谓救星，或者救急者 (“white knight”)。此外，政府机构也可以协助修复此工程。
没有履行仲裁庭所判的赔偿责任的发展商
倘若买家遇到不负责任的发展商，或者发展商违法，或者房子和买卖合约有差落等，买家们可以入禀房屋仲裁庭 (Tribunal of Homebuyers Claims)讨回公道。入禀房屋仲裁庭不需要任何代表律师，也不需要太多的费用。 而房屋仲裁庭所判的索赔额将会是最终决定，因此，发展商必须遵守裁决。但是赔偿额最高是RM50,000，如果赔偿额超额，必须获得双方的意愿，然后再让仲裁庭决定。如果发展商没有赔偿，该发展商将会被列入黑名单。
没有交罚款的发展商
如果发展商违法，他们将被罚款。如果他们没缴交罚款，他们也会被列入黑名单。
买家应该注意的事项
为了避免被发展商欺骗，买家可以在购买房地产之前确保发展商没有被列入黑名单。马来西亚房屋及地方政府部会在官方网站发布被列入黑名单的发展商的名单。因此，买家可以在购买房地产之前检查这个名单，确保此发展商没有被列入黑名单。
此外，为了保障自己，买家最好在购买房产之前确认发展商公司的信息以及公司背后的负责人。买家也可以查看此公司的董事有没有进行过非法或不良的活动，或者投资失败的项目，从而可以看得出此项目值不值得被信赖。
如果买家之后发现自己被骗，或者发展商违约，买家可以随时终止和发展商的协议。根据1966年房屋发展（控制与执照）法令第8A条文，倘若从协议生效的连续六个月没有进展，买家有权利终止买卖协议。如果买家想要终止买卖协议，他们必须获得他们向其申请贷款的银行的书面同意。另外，买家也必须获得房地产审计官的认证，从而确认发展商从协议生效的连续六个月没有任何进展。
如果买家成功获得书面同意和认证，他们可以通过1966年房屋发展（控制与执照）法令第8A(3) 条文，在决定终止协议后，从发展商中得到全额赔偿。而发展商也必须在30天内偿还赔偿。 根据1966年房屋发展（控制与执照）法令第8A(9) 条文， 如果部长允许，发展商必须在部长定下的时限里把他们收到的钱退还给买家。而如果任何人违反第 8A 条文，他将必须承担介于 RM50,000至RM250,000 的罚款。而如果被发现持续违法，每天的罚款额不可超过RM5,000.
最后，值得一提的一项2021年的案列，马来西亚联邦法院在 PJD Regency Sdn. Bhd. V Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah & Anor 【2021】1 LNS 9 列下了延迟交空屋而必须承担的违约金 (“liquidated damages due to late delivery of vacant possession”)的计算方式和几个重要的注意事项。第一，卖家不允许提前收订金。买家付订金和签买卖协议必须同时进行。第二，协议实在买家付订金的时候开始生效。因此，协议生效的日期，必须和付定金的日期一致。第三，交空屋的日期是根据完工和合格证书 (Certificate of Completion and Compliance (CCC)) 的发行日期，而并不是根据完工证明书 (Certificate of Practical Completion (CPC)) 被分发的日期。最后，虽然发展商有给折扣给买家，但是在计算违约金的时候应计算购买价的全额。这个新案例也成为了计算违约金的一个最新标准。
因此，通过这篇文章，买家应该时时刻刻提醒自己，在购买房地产的时候记得擦亮眼睛，也必须仔细调查发展商有没有被列入黑名单，或者是仔细调查发展商背后的董事所投资的项目有没有失败过。这样可以大大减少买家被欺骗的概率。
你可以通过： https://ehome.kpkt.gov.my/index.php/pages/view/43 来确认你的发展商，有没有被列入黑名单 (更新至2021）
*免责声明: 此文章不能代表任何形式的法律意见或咨询，它仅用于分享法律知识和教育目的。
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